L’île profite d’un climat estival toute l’année et de conditions fiscales intéressantes. L’immobilier y attire Français, Britanniques, Suisses et… Belges. Les étrangers sont plus que bienvenus sur le marché immobilier mauricien. Mais seulement depuis 10 ans et dans un cadre délimité. A l’arrivée, une douceur de vie paradisiaque et des avantages fiscaux non négligeables.
Jusqu’il y a une dizaine d’années, seuls les Mauriciens pouvaient acheter un bien immobilier sur leur île. En 2001, encouragé par des promoteurs privés, le gouvernement a imaginé une formule de propriété accessible aux étrangers : l’IRS ou Integrated Resort Scheme. Objectifs : positionner l’île comme destination à hauts revenus, y attirer des têtes pensantes et… permettre aux grandes familles sucrières, propriétaires de centaines d’hectares de terrain, de compenser l’arrêt annoncé dès 1998 des subventions européennes liées à leur produit phare ; puisqu’elles allaient perdre sur le sucre, elles se rattraperaient sur la brique. Quoiqu’il en soit, d’un point de vue strictement économique, cette décision satisfaisait une demande qui piétinait aux portes de l’île.
Pour canaliser l’offre, l’IRS impose aux développeurs diverses obligations : faire du luxe (soit les standards d’un 5 étoiles) ; ne pas proposer de villas ou d’appartements d’un montant inférieur à 500 000 dollars ; associer au projet résidentiel des facilités de type Horeca, centre de bien-être, golf, marina et autres loisirs haut de gamme (d’où de très lourdes charges de copropriété, NdlR) ; créer un fonds social à destination des populations limitrophes sur base d’un montant fixe de 200 000 roupies (5 000 euros) par unité vendue. Les programmes sont vendus en pleine propriété ; pour ne pas s’enferrer dans la règle du bail emphytéotique qui vaut pour tout le littoral mauricien, les portions “pieds dans l’eau” des terrains sont réservées à des affectations de type hôtelier ou commercial.
Aux heureux propriétaires, qui bénéficient d’office des avantages liés à l’immobilier mauricien (faibles droits d’enregistrement, pas d’impôt foncier, ni de taxes sur les plusvalues), l’IRS offre, en prime, une carte de résident permanent ; pour peu qu’ils résident minimum 6 mois par an sur l’île, ils peuvent aussi obtenir la résidence fiscale et les privilèges qui y sont associés (tranche unique d’imposition de 15 % seulement, pas de droits de succession, pas de taxes sur les dividendes…). “La carte de résident donne l’autorisation de vivre à Maurice, explique Arnaud Mayer, fondateur de la société de promotion Evaco, par ailleurs président de la Real Estate Association Mauritius (REAM). Elle est considérée par les acquéreurs comme une option, une porte de sortie, un projet de vie. Les investisseurs achetant uniquement pour raisons fiscales représentent un pourcentage minime. Maurice n’est pas un paradis fiscal, mais un pays fiscalement attractif. La législation financière est bien faite, mais contrôlée.” “Les investisseurs achètent un style de vie, insiste Delphine Taylor, éditrice de revues immobilières et du site lexpressproperty.com. Avec Internet, la distance n’est plus un problème. L’île est bilingue français/an glais. Elle a quasiment les mêmes fuseaux horaires que l’Europe et l’Afrique. Le cadre est paradisiaque, le climat parfait toute l’année, les constructions de qualité… Et puis, le territoire est limité (65 kilomètres sur 48) et le marché immobilier ne peut que monter.”
Enclave hôtelière dans enclave résidentielle
Un premier projet d’IRS sortira de terre en 2004 à Tamarin : Tamarina. Une dizaine d’autres suivront sur tout le pourtour de l’île (Anahita, Azuri, La Balise Marina, Belle Rivière, Club Med Albion, Matala, Le Parc de Mont Choisy, La Tourelle, Villas Valriche…), dans le même esprit : une enclave hôtelière dans une enclave résidentielle avec vue sur mer, incorporant généralement un golf (plus rarement une marina, les fonds étant trop peu profonds autour de l’île pour les multiplier). Grande taille oblige (une moyenne de 200 hectares), ils sont souvent implantés loin des centres et de l’animation.
L’IRS étant ce qu’il est, seuls les grands propriétaires terriens pouvaient profiter de l’intérêt porté à l’île par les étrangers. “Dans un but de démocratisation, en 2007, un deuxième régime a été créé : le RES, Real Estate Scheme, accessible uniquement à de plus petits promoteurs, explique Thierry Vallet, General manager executive director d’Afrasia private banking. Ceux-ci ne peuvent en effet posséder plus de 10 hectares de terrain. Le RES est moins contraignant : des facilités commerciales ou de loisirs plus limitées comme une salle de fitness, une piscine, des tennis… et pas de prix minimum ; la carte de résident est toutefois également offerte si l’investissement dépasse les 500 000 dollars.” Au total, une vingtaine de RES ont, à ce jour, abouti. “Mais bien plus ont été lancés, convient Arnaud Mayer, par des gens dont ce n’était pas le métier et qui ont jeté le gant faute de ventes sur plan suffisantes.” “Mauvais timing, produit ne correspondant pas aux attentes, piètre localisation, craintes sur le futur des alentours… Des tas de raisons peuvent stopper un projet”, commente Thierry Vallet.
Ces deux régimes ont eu, au début, le succès attendu – d’autant que les développeurs proposent généralement un service de gestion locative avec rendement garanti pendant les premières années. Français et Britanniques furent les premiers à profiter de l’offre, accointances historiques avec l’île obligent. SudAfricains, Indiens, Suisses, Belges… suivront. “En termes de nationalités, il y a une étroite corrélation entre tourisme et immobilier, précise Arnaud Mayer. N’achètent en effet que ceux qui ont déjà profité des bienfaits de l’île en vacances.” “Tout dépend aussi des projets et de leurs auteurs, ajoute Thierry Vallet. Certains sont plus axés sur le marché francophone, d’autres sur le marché anglophone ; certains visent l‘Europe, d’autres l’Asie.” A ces étrangers s’ajoutent quelques Mauriciens, qui investissent dans la gestion locative et, surtout, dans la possibilité de revendre au monde entier, plusvalue à la clé.
Prix de vente surfaits… aux étrangers ?
Si les Mauriciens peuvent acheter dans un IRS ou un RES, les étrangers y sont condamnés. D’où un marché immobilier à deux vitesses. Le marché local, influencé par l’économie nationale, n’a pas véritablement connu de crise. Toutefois, “alors qu’il y a deux ou trois ans, on était sur un marché de vendeurs, aujourd’hui ce sont les acheteurs qui ont la main, note Delphine Taylor. Après une hausse des prix marquante – et même exponentielle sur les stars du marché que sont les côtes nord (Grand Baie) et ouest (Rivière Noire) –, on est dans une phase de ralentissement, voire de recul. L’acheteur a un pouvoir de négociation qu’il n’avait pas – de 10 à 20 % sur certains produits.”
Le marché international a, lui, pâti de la crise de 2008 mais surtout, ces deux, trois dernières an nées, d’une suroffre. “Aujourd’hui, les projets se font avec plus de parcimonie, surtout ceux pour lesquels le ticket d’entrée est cher”, ajoute-t-elle. Certes, sur fond de chasse aux sorcières lancée sur les paradis fiscaux, Maurice semble récupérer une demande qui lui a fait un peu défaut. Mais le marché reste difficile. Pour preuve, les responsables commerciaux d’IRS et de RES ne se contentent souvent pas de vanter les mérites de leurs projets mais se per mettent de critiquer ceux de leurs concurrents…
Et si la crise actuelle tenait aussi à une réputation de prix de vente surfaits ? Pas de 20 à 30 %, mais de 80 à 100 % ! “Le différentiel entre marché pour locaux et marché pour étrangers existe, reconnaît Arnaud Mayer, mais il n’est pas généralisé et est plutôt un trait du passé.” “Evoquer des prix surfaits c’est oublier le coût des à côtés : infrastructures, environnement, services et prestations, complète Thierry Vallet. Mais, pour moi, c’est essentiellement le terrain qui fait la différence. Il coûte cher à Maurice. Et, sur la mer, il est de plus en plus rare.”
Dossier de Charlotte Mikolajczak pour Libre Immo, supplément à la Libre Belgique.
