La vie en copropriété est sujette à beaucoup de contraintes, car cela implique qu’il faille vivre avec une certaine proximité avec le voisinage tout en utilisant des parties communes, et que les règles de bienséance ne sont pas toujours respectées. C’est pourquoi les syndicats des copropriétaires désignent un représentant légal, le syndic, afin d’encadrer les copropriétaires et améliorer leur cohabitation.
A Maurice, les règles de copropriété ont été inspirées du droit français avec : une assemblée de tous les copropriétaires, qui régit les lots et les parties communes, un syndic qui a pour mission d’accomplir les délibérations qui sont prises par l’assemblée, et un conseil syndical, qui contrôle le travail du syndic et la gestion des comptes. L’assemblée générale permet aux copropriétaires de voter le choix du syndic.
Les missions du syndic sont les suivantes :
- Administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et en cas d’urgence, de faire réaliser tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- Assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, - Mettre en place un budget prévisionnel, tenir les comptes du syndicat et les décomptes individuels des charges,
- Percevoir les charges des copropriétaires,
- Conserver et archiver tous les documents relatifs à la copropriété.
Il existe deux types de syndic :
- le syndic non professionnel, qui peut être un copropriétaire ou son épouse par exemple. Il n’est pas rémunéré mais les frais qu’il engage dans la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.
- le syndic professionnel, qui est une personne physique exerçant en son nom propre ou une société. Il est rémunéré pour ses prestations en percevant des honoraires.
La rémunération du syndic professionnel inclut : - Des honoraires forfaitaires dédiés à la gestion courante de l’immeuble comme par exemple la tenue de l’assemblée générale, travaux courants d’entretien et de maintenance qui n’ont pas à être votés en assemblée générale),
- Honoraires spécifiques pour des prestations supplémentaires hors budget prévisionnel votés au coup par coup par l’assemblée générale.
Le contrat du syndic détermine la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance et s’il s’agit d’un syndic professionnel, les conditions de sa rémunération ainsi que les conditions d’exécution de sa mission. La durée de mandat du syndic est d’un an renouvelable et le renouvellement implique une réélection par un nouveau vote de l’assemblée générale.
Lorsque le syndic commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, les copropriétaires peuvent :
- Informer le conseil syndical
- Et/ou ne pas approuver les comptes ou refuser de voter le quitus de copropriété, c’est-à-dire l’accord donné par les copropriétaires sur l’exécution du mandat de syndic. Il décharge ainsi le syndic de sa responsabilité pour l’ensemble de la gestion de la copropriété
- Et/ou décider de révoquer le syndic en ne renouvelant pas son mandat.
Rôle du Syndic en cas de litiges
Cas du copropriétaire défaillant
Tout propriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété peut voir sa responsabilité engagée. Avant toute chose, le syndic doit adresser au copropriétaire qui enfreint le règlement une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
A la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l’assemblée générale l’autorisation d’agir en justice à l’encontre de ce propriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d’huissier démontrant que le règlement de copropriété n’a pas été respecté.
Cas d’un locataire défaillant
Tout locataire qui ne se plie pas au règlement de la copropriété peut voir sa responsabilité engagée. La première marche à suivre serait de contacter le copropriétaire-bailleur pour que celui-ci rappelle à son locataire ses obligations. En cas d’inaction du copropriétaire-bailleur, le syndic peut dans un deuxième temps intervenir directement auprès du locataire. Si le locataire ne modifie toujours pas son comportement, le copropriétaire ou un autre locataire victime du désagrément peut assigner le locataire concerné devant le Juge en chambre compétent pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur
causer.
